T.C. AFYONKARAHİSAR BELEDİYE BAŞKANLIĞI
BAYINDIRLIK ve İMAR KOMİSYON RAPORU
Sıra No Raporunun Tarih ve Sayısı Kararın Özeti
1 09.03.2026 – 16
Belediye Meclisinin 02.03.2026 tarih ve 134 sayılı kararı ile komisyonumuza havale edilen, Afyonkarahisar İl Sağlık Müdürlüğü’nün talebi doğrultusunda; İlimiz Merkez İlçesi, Orhangazi Mahallesi 4967 ada 6 parsel ve 4968 ada 7 parsel numaralı mülkiyeti Maliye Hazinesine ait taşınmazların bulunduğu alanda mevcut yol alanının kaydırılmasına yönelik imar plan tadilatının yapılması isteği incelendi.
Konunun Belediyemiz teknik personellerince yerinde detaylı teknik incelemesi tamamlandıktan sonra tekrar Belediye Meclis gündemine alınması Komisyonumuzca uygun görülmüştür.
Durum Meclisimize arz olunur.
2 09.03.2026 - 17
Belediye Meclisinin 02.03.2026 tarih ve 135 sayılı kararı ile komisyonumuza havale edilen, Afyonkarahisar İl Sağlık Müdürlüğü’nün talebi doğrultusunda; mülkiyeti Maliye Hazinesine ait; İlimiz Merkez İlçesi Olucak Mahallesi 264 ada 7 parsel ve tescil harici alanda bulunan Otopark Alanı ile Aile Sağlık Merkezi’nin yerinin değiştirilmesine yönelik imar plan tadilatının yapılması isteği incelendi.
İlimiz Merkez İlçesi, Olucak Mahallesi 264 ada 7 parsel ve tescil harici alanda bulunan Otopark Alanı ile Aile Sağlık Merkezi’nin yerinin değiştirilmesi amacıyla hazırlanan 1/5000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı Değişikliğinin değerlendirilmesinin yapılması için Eskişehir Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’na gönderilmesi ve gelecek Kurul onaylı planların tekrar Belediye Meclis gündemine alınması komisyonumuzca uygun görülmüştür.
Durum Meclisimize arz olunur.
3 09.03.2026 – 18
Belediye Meclisinin 02.03.2026 tarih ve 141 sayılı kararı ile komisyonumuza havale edilen, Osmangazi Elektrik Dağıtım Anonim Şirketi’nin talebi doğrultusunda; İlimiz Merkez İlçesi Yenice Mahallesi 1693 ada 5 parsel, Veysel Karani Mahallesi 536 adanın kuzeyindeki tescil harici alanda, Erenler Mahallesi 155 adanın bulunduğu alanda, Battalgazi Mahallesi 4444 adanın batısındaki tescil harici alanda, Orhangazi Mahallesi 1884 adanın kuzey batısındaki tescil harici alanda trafo alanı oluşturulmasına yönelik imar plan değişikliğinin yapılması isteği incelendi.
Mülkiyeti Maliye Hazinesine ait Erenler Mahallesi 155 ada da Osmangazi Elektrik Dağıtım Anonim Şirketi’nin talep ettiği alan Afyonkarahisar Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü, Milli Emlak Müdürlüğü’nün 14962169 sayılı yazısı ile uygun görülmediğinden dolayı imar planı değişikliği yapılması Komisyonumuzca RED edilmiştir.
Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 26. Maddesi hükümleri uyarınca düzenleme yapılarak bölgenin enerji ihtiyacını karşılamak üzere “kamu yararı” esas alınarak mahallenin sağlıklı elektrik altyapısının oluşturulmasına, artan enerji ihtiyaçlarının karşılanmasına ve daha yaşanabilir kent çevresine kavuşturulmasına katkı sunacağı değerlendirildiğinden; İlimiz Merkez İlçesi, Yenice Mahallesi 1693 ada 5 parsel, Veysel Karani Mahallesi 536 adanın kuzeyindeki tescil harici alanda, Battalgazi Mahallesi 4444 adanın batısındaki tescil harici alanda, Orhangazi Mahallesi 1884 adanın kuzey batısındaki tescil harici alanda trafo alanı oluşturulmasına yönelik imar planı değişikliği yapılması Komisyonumuzca uygun görülmüştür.
Yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8.b. maddesine uygun olarak 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinin onanması komisyonumuzca kabul edilmiştir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı 2013/41 sayılı genelgesi uyarınca plan işlem numarası NİP:031130129 UİP:031130128’dir.
Durum Meclisimize arz olunur.
4 09.03.2026- 19
Belediye Meclisinin 02.03.2026 tarih ve 144 sayılı kararı ile komisyonumuza havale edilen, Afyonkarahisar İl Müftülüğü’nün talebi doğrultusunda; mülkiyeti Türkiye Diyanet Vakfına ait İlimiz Merkez, Kayadabi Mahallesi 4940 ada 1 parselin bulunduğu alanda imar plan değişikliği yapılması isteği incelendi.
İlimiz Merkez, Kayadibi Mahallesi, 4940 ada 1 parsel numaralı taşınmaz üzerine İl Müftülüğü ve Türkiye Diyanet Vakfı Afyonkarahisar Şubesi tarafından (Müftülük Hizmet Binası, Cami ve Kur'an Kursu) yaptırılacaktır. Kamu menfaati açısından en hızlı şekilde çözüme kavuşturulması ve vatandaş mağduriyetinin önüne geçilmesi amacıyla imar planı değişikliği yapılması Komisyonumuzca uygun görülmüştür.
Yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8.b. maddesine uygun olarak 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinin onanması komisyonumuzca kabul edilmiştir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı 2013/41 sayılı genelgesi uyarınca plan işlem numarası UİP:031130126’dır.
Durum Meclisimize arz olunur.
5 09.03.2026 – 20
Belediye Meclisinin 02.03.2026 tarih ve 168 sayılı kararı ile komisyonumuza havale edilen, İlimiz Merkez, Hamidiye Mahallesi, 298 ada 23 parselin bulunduğu alanda imar Planı Değişikliği yapılması isteği incelendi.
Afyonkarahisar İli, Merkez İlçesi, Hamidiye Mahallesinde, mülkiyeti Afyonkarahisar Belediyesi ve İl Özel İdaresine ait, Eskişehir Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 06.08.2005 tarih ve 588 sayılı Kararı ile Korunması Gerekli Kültür Varlığı olarak tescil edilen ve aynı Kurulun 03.11.2006 tarih ve 1538 sayılı kararı ile koruma grubu I. (Bir) Grup olarak belirlenen okulun bulunduğu tapunun 298 ada 23 parselinde kayıtlı taşınmazda yapılmak istenen yeni okul binasına ilişkin hazırlanan vaziyet planı ve silüet paftası incelendiğinde merii imar planında İlköğretim Alanı içerisinde bulunan Emsal:0.60 yapılaşma şartı Milli Eğitim Bakanlığı onaylı değiştirilemeyen MEB.İO.BZ2.20*43.BT.2022 tip projeye göre yetersiz gelmektedir.
Milli Eğitim Bakanlığı onaylı değiştirilemeyen MEB.İO.BZ2.20*43.BT.2022 tip projenin uygulanabilmesi amacıyla hazırlanan ve değerlendirilmek üzere Eskişehir Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’na gönderilen 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği plan paftaları, plan açıklama raporunun Eskişehir Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunca onaylanması durumunda komisyonumuzca uygun görülmüştür.
Yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı imar planı değişikliğinin 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8.b maddesine uygun olarak 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının onanması komisyonumuzca kabul edilmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 2013/41 sayılı Genelgesi uyarınca plan işlem numarası UİP:031130127’dir.
Durum Meclisimize arz olunur.
6 09.03.2026 – 21
Belediye Meclisinin 02.03.2026 tarih ve 153 sayılı kararı ile Bayındırlık ve İmar Komisyonumuza havale edilen; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğünün 14.07.2025 tarih ve E-39860970-045.01-12597998 sayılı görüş yazısı Komisyonumuzca incelenmiş ve değerlendirilmiştir.
Ekli listede yer alan yapı ruhsatlarının 2017-2024 yılları arasında düzenlenen ruhsatlarda mevzuat açısından usul yönünden aykırılık teşkil edebileceği düşünülmüştür.
Ancak yapılan incelemelerde;
• Söz konusu ruhsatlara dayanılarak yapı denetim kuruluşlarının denetiminde inşaat faaliyetlerinin başlamış olduğu görüldüğü,
• İnşaatların ilk ruhsat tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri doğrultusunda ilerlemiş olduğu,
• Yapıların önemli bir bölümünde fiziki seviyelerin ilerlemiş ve hak edişlerin ödenmiş olduğu,
• Bir kısmında iş bitirme tutanaklarının düzenlenmiş olduğu,
tespit edilmiştir.
Bu durum karşısında, söz konusu yapıların ruhsata ve ruhsat eki projelere güvenilerek başlatılmış olması, inşaatların uzun bir süre idarenin bilgisi ve denetimi dahilinde devam etmesi, ayrıca yapı denetim kuruluşlarının kontrolü altında gerçekleştirilmesi hususları birlikte değerlendirildiğinde; idare hukukunun temel ilkelerinden olan hukuki güvenlik, kazanılmış hakların korunması, iyi niyetli üçüncü kişilerin korunması, idarenin sürekliliği ve ölçülülük ilkelerinin gözetilmesi gerektiği anlaşılmaktadır.
Her ne kadar Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesinde yapı ruhsatı alınmadan yapı yapılamayacağı ve ruhsat sürelerine ilişkin hükümler düzenlenmiş olsa da aynı maddenin özellikle 7.fıkrasında‘‘Ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanmasına rağmen ruhsat süresi içinde yapı kullanma izni düzenlenmemesi nedeniyle ruhsatı hükümsüz hale gelen yapılara, denetimi yapan fenni mesul mimar ve mühendisler veya yapı denetim kuruluşları tarafından denetim raporu hazırlanmak ve ilgili idare tarafından dosyasında ve yerinde, inceleme ve tespit yapılmak koşuluyla yeniden ruhsat düzenlenmeksizin yapı kullanma izin belgesi verilir. Mevcut yapılarla ilgili özel bir hüküm getirilmeden imar planı değişikliği yapılan alanda kalan yapılar da ilk ruhsat alındığı tarihteki plan hükümleri dikkate alınmak suretiyle bu hükme tabidir.’’ ve 9. fıkrasında, ‘‘Uygulama imar planı değişikliği nedeniyle; parselin durumu, binanın parseldeki konumu, kat adedi, yapı yaklaşma mesafeleri, KAKS, TAKS veya kullanım kararı gibi plana ait kararlara aykırı hale düşen yapılar ruhsat eki projelerine göre tamamlatılabileceği gibi talep halinde yürürlükteki plan ve mevzuat hükümlerine göre de tadilatlı olarak ruhsat düzenlenebilir. Bu yapılardan Kanunun 29 uncu maddesindeki süre nedeniyle ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için ilk ruhsat koşullarına göre yeniden ruhsat alınması zorunlu olup, bu yapılara ilk ruhsat koşullarına uygun olarak yeniden ruhsat düzenlenebileceği gibi talep halinde yürürlükteki plan ve mevzuat hükümleri doğrultusunda yeniden ruhsat düzenlenebilir. Bu yapılar için kat ilavesinden ayrı ilave inşaat taleplerinde yürürlükteki planın taban alanı kat sayısı ve kat alanı kat sayısına uygunluk koşulu, sadece kat ilavesi taleplerinde ise yürürlükteki planın kat alanı kat sayısına uygunluk koşulu aranır. Uygulama imar planında mevcut yapılarla ilgili özel bir hüküm bulunması halinde uygulamalar plan hükümlerine göre yapılır. Ancak bu alanda, Kanunun 18 inci maddesi uyarınca arazi ve arsa düzenlemesi yapılması ve yapının bulunduğu parselin hisseli hale gelmesi halinde ilgili idarece seviye tespiti yapılır. Şüyuunun giderilmesinde bina bedeli bu tespite göre belirlenir, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi, bina bedelinin tespitinde müktesep hak oluşturmaz. Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni başvurusunda bulunanlar, bu hükmü dikkate almak zorundadır.’’ denildiğinden belirli şartların varlığı halinde yapıların ruhsat eki projelerine göre tamamlatılabileceği ve ruhsat işlemlerinin yeniden düzenlenebileceği hükme bağlandığı görülmüştür.
Bu çerçevede;
• Ruhsatın yürürlükte olduğu dönemde inşaata fiilen başlanmış olması,
• Yapıların ruhsat ve onaylı projelerine uygun olarak belirli bir fiziki seviyeye ulaşmış olması ve/veya tamamlanmış olması
• Bu durumun resmi belgeler ve teknik verilerle ortaya konulabilmesi
halinde, söz konusu seviyeye kadar olan imalatların kazanılmış hak kapsamında değerlendirilmesinin mümkün olabileceği kanaatine varılmıştır.
Ayrıca aynı dönemde benzer nitelikte ruhsatlandırılmış bazı yapılara yapı kullanma izin belgelerinin verilmiş olması, idarenin uygulamalarında eşitlik ve süreklilik ilkelerinin gözetilmesini zorunlu kılmaktadır.
Aksi yönde bir uygulama;
• eşitlik ilkesinin ihlali,
• hukuki güvenliğin zedelenmesi,
• iyi niyetli yapı sahiplerinin mağduriyeti,
• tazminat sorumluluğu doğması
• kamu zararına sebebiyet vermesi
sonuçlarını doğurabilecektir.
Öte yandan ruhsatların iptal edilerek 3194 sayılı İmar Kanununun 32 ve 42. maddeleri kapsamında işlem tesis edilmesi durumunda;
• çok sayıda yapı hakkında yıkım işlemlerinin uygulanmasının fiilen güçleşeceği,
• yüksek miktarda tazminat davalarının açılabileceği,
• ortaya çıkabilecek mali yükümlülüklerin kamu zararına yol açabileceği
de değerlendirilmektedir.
Bu nedenle kamu yararı, hukuki güvenlik ve ölçülülük ilkeleri birlikte dikkate alınarak, inşaat faaliyetlerine başlanıldığının aşağıdaki belgelerle ortaya konulması şartıyla işlemlerin devam ettirilebileceği kanaatine varılmıştır:
• İlk ruhsat tarihine göre yapı denetim kuruluşu tarafından düzenlenmiş onaylı işyeri teslim tutanakları,
• Hafriyat yapıldığını gösteren resmi belgeler,
• Zemin iyileştirme işlemlerine ilişkin teknik raporlar,
• Uydu görüntüleri,
• SGK bildirimleri ve benzeri resmi kayıtlar
ile inşaat faaliyetinin başladığının teknik ve idari olarak tespit edilmesi gerekmektedir.
Buna göre; 2017-2024 yılları arasında düzenlenmiş olan ekli listedeki yapı ruhsatlarına konu yapılar için;
• Onaylı ruhsat ve projelerine uygunluklarının idarenin teknik personeli tarafından yerinde kontrol edilmesi,
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesinin 13. fıkrası uyarınca yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı ile çevre ve enerji verimliliğine ilişkin hususlarda yürürlükteki mevzuat hükümlerinin uygulanması,
• İlimizin deprem bölgesinde yer alması nedeniyle güncel deprem yönetmeliği kapsamında performans analizlerinin yaptırılması
şartlarıyla;
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesinin 7. fıkrası doğrultusunda yapı kullanma izin belgelerinin düzenlenmesi, ayrıca;
• yapı denetim kuruluşu, yapı müteahhidi, şantiye şefi ve/veya yapı sahibine ilişkin isim değişiklikleri ve süre uzatımlarına yönelik gerekli ruhsat işlemlerinin yapılması,
• gerekli görülmesi halinde tadilat ruhsatlarının düzenlenmesi,
• 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve ilgili mevzuatı kapsamında işlemlerin yürütülmesi,
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında irtifak ve mülkiyet işlemlerinin yapılması,
• 3194 sayılı İmar Kanunu Geçici 11. maddesi uyarınca geçici su ve/veya elektrik aboneliği verilmesi,
• Ruhsat ve projelere aykırı imalatların tespit edilmesi halinde 3194 sayılı İmar Kanununun 32 ve 42. maddeleri uyarınca işlem tesis edilmesi, aykırılıkların giderilmesinin mümkün olduğu durumlarda tadilat ruhsatı düzenlenmesi
hususlarında işlem yapılması ve tüm bu süreçlerin yürütülmesi için Yapı Kontrol Müdürlüğünün görevlendirilmesi hususunda Belediye Meclisince karar alınmasının uygun olacağı Komisyonumuzca değerlendirilmiştir.
Durum Meclisimize arz olunur.
BAYINDIRLIK VE İMAR KOMİSYONU
Şevket ÖNER Mustafa KARANFİL
(Komisyon Başkanı)
Emine Emel SARLIK Tahsin AYDIN